Visite immeuble de rapport - les points à suivre - vivre-de-l'immobilier.fr

Visiter un immeuble : les 5 points à respecter

Bienvenue sur Vivre de l'immobilier.fr ! Comme vous êtres déjà venu et si vous ne l'avez pas déjà fait, je vous invite à télécharger le fichier "simulateur de rentabilité" qui vous permet d'analyser la rentabilité d'un immeuble cliquez ici pour télécharger le bonus gratuitement ! 🙂. Dans ce fichier, je partage aussi tous les chiffres de mes 2 premiers investissements.

Si vous avez programmé une visite, c’est qu’un bien vous a paru intéressant après échange téléphonique avec l’agent ou le vendeur. N’hésitez pas à relire cet article pour vous assurer que vous avez une réponse à tous les points. Si ce n’est pas le cas, profitez de votre visite pour poser les questions manquantes !

Pour rappel, il est important de bien filtrer vos visites en amont pour ne pas vous épuiser. Il n’y a rien de plus déprimant que d’avoir posé une journée pour aller visiter un immeuble avec aucun potentiel !

 

 

1. Avant la visite de votre immeuble de rapport

 

Préparez un papier sur lequel vous pourrez écrire votre nos notes en structurant en grandes parties pour ne plus avoir qu’à remplir pendant la visite :

Immeuble

Façade
 Toiture
 Communs
 Caves

Appartements (1,2,…,n)

Murs
Planchers
Chaudière
Electricité
Fenêtres
Portes
VMC

 

Idéalement, prenez des photos ou des vidéos qui suivent votre visite. Cela vous permettra de vous repasser la visite à tête reposée et de compléter votre fiche avec des points que vous auriez oublié de noter.

Pendant votre visite, soyez le plus impassible possible, il ne faut pas paraitre trop enthousiaste. Même s’il s’agit de votre premier futur investissement, l’agent immobilier doit penser que vous êtes un vieux de la vielle de l’immobilier et que vous n’en êtes pas à votre 1er investissement. Tout en restant toujours courtois, il ne faut pas hésiter à pousser l’agent / vendeur dans ses retranchements quand une réponse vous parait trop évasive. Soit il a quelque chose à cacher soit il ne sait pas et c’est à lui d’aller chercher l’information.
Votre insistance accentuera votre sérieux.

Si vous en avez la possibilité, essayez d’arriver un peu plus tôt sur place pour aller faire un tour du quartier et aller interroger les passants et les commerces de proximité. J’aime particulièrement aller à la boulangerie la plus proche qui pourra vous dire comment est le quartier, comment il est fréquenté, s’il y a des problèmes à signaler, s’il se développe bien.

 

 

2. L’extérieur de l’immeuble

 

La façade

Faites bien le tour de l’ensemble des façades. Il faut savoir que si votre immeuble fait un angle de rue, votre surface de ravalement sera supérieure et donc votre coût. Pour donner un ordre d’idée pour un immeuble moyen de 2/3 étages avec 2 façades de 10 m de long, il faut compter environ 15000 euros. Il est important de bien repérer les fissures en distinguant celles dues au crépis ou à l’enduit qui craquèle de celles plus structurelles faisant plusieurs cm de largeur. Si vous en détectez et qu’il s’agit de votre premier bien, je vous conseille de ne pas avancer sans demander l’avis d’un professionnel. En effet, un problème structurel comme celui là peut coûter extrêmement cher par la suite.

Il faut également repérer les traces d’humidité à la fois au niveau de la toiture (problème au niveau des chenaux) qu’au niveau du sol (remontée d’humidité). Demandez bien quand la façade a été reprise pour la dernière fois (idéalement récupérer la facture), une façade se ravale tous les 20-30 ans en fonction du matériau utilisé. Il peut être également intéressant de se renseigner auprès de l’urbanisme de la ville pour savoir si l’immeuble est dans une rue dont les immeubles doivent être ravalés dans le cadre d’une politique d’embellissement de la ville.
Cela peut être contraignant en terme de délai par contre on a souvent le droit à des subventions. Vous pourriez donner de la valeur à votre bien à moindre frais.

La toiture

Essayez de prendre un peu de hauteur pour jeter un œil au toit. Regarder si les tuiles vous paraissent en bon état et si la ligne de faîtage est bien droite. Il faudra essayer de monter dans les combles pour voir l’état des poutres et de la charpente. Cela vous permettra aussi de voir si il n’y a pas de traces d’humidité au sol (indiquant des fuites dans la toiture). Si les combles sont difficilement accessibles prévoyez une perche à selfie qui vous permettra de filmer via la trappe d’accès.

La porte d’entrée

Idéalement il faut que cette porte soit sécurisée avec un code ou un badge. Dans le meilleur des mondes, il y a également un interphone relié à chacun des appartements. Pour avoir un ordre idée, une porte d’entrée peut varier entre 800 et 3000 euros en fonction du niveau de blindage et de sécurité. C’est un poste de coût à ne pas négliger.

Les immeubles contigus

Il est important de vérifier l’état des immeubles voisins car au delà du look qui peut dégrader l’image de votre propre immeuble, un immeuble voisin mal entretenu peut occasionner des problèmes chez vous. J’ai notamment eu le cas d’un immeuble dont les gouttières n’étaient pas entretenues. Elles étaient pleines de terre et de végétaux et donc à chaque forte pluie, l’eau débordait en partie sur mon immeuble ce qui à force avait abimé ma façade.

 

 

3. L’intérieur de l’immeuble

 

Le bloc boîtes aux lettres

Vérifier l’état des boîtes aux lettres. Est-ce qu’elles ont été forcées ? Est-ce que les différents noms sont correctement inscrits avec une plaque homogène ? Les boîtes aux lettres sont un excellent moyen de juger un immeuble et l’implication que met le propriétaire à le maintenir en ordre.

Sols, murs et montée escalier

De la même manière, des communs bien entretenus sont souvent le signe d’une bonne gestion. Sur les murs, cherchez les traces d’humidité et vérifier si les causes ont bien été corrigées (fuite dans un appartement ou extérieure). Pour info, pour tester les niveaux d’humidité, j’utilise un détecteur d’humidité comme celui là, il vous permet de facilement voir si la fuite est toujours présente ou non. Il permet de mesurer le % d’humidité dans le bois ou dans pierre, si vous avec un % qui  dépasse les 15-20%, il y a de quoi investiguer. Pour repérer les zones d’humidité, recherchez des tâches jaunâtres ou les endroits où la peinture s’écaille (cela peut être aussi de la simple usure). Là aussi pensez bien à demander la date de dernière réfection de la cage d’escalier.
Au niveau du sol, regardez le type de matériaux, il s’agira souvent de carrelage, de tomette ou de béton. C’est ce qui tient le mieux sur la durée. S’il y a du bois ou du parquet, il faudra prévoir un entretien régulier ce qui va rajouter des coûts. Vérifiez bien la planéité car des bosses peuvent être le signe d’un immeuble qui bouge ce qui n’est jamais bon signe. Si vous avez des doutes sur la structure du bâtiment et que celui ci s’avère être un bon investissement, il ne faudra pas hésiter à faire venir un professionnel (vérification toit, vérification façade, ingénieur structure) après que votre offre ait été acceptée. Certaines prestations vous seront facturées (étude de structure) mais l’économie de cette dépense peut se payer chère plus tard.

Combles

Comme précisé précédemment, il ne faut pas hésiter à faire un peu de gymnastique pour accéder aux combles. L’accès se trouve souvent au niveau du palier du dernier étage.

Combles Vivre-de-limmobilier.fr
Combles photographiés avec une perche à Selfie

Local poubelles

Il faut bien vérifier que le local poubelle est en règle avec les exigences de l’Etat : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31835. Il faut que ce soit un local fermé avec accès à un point d’eau. Les murs doivent de plus être imperméables et résistants à la pourriture. Je ne vous cache que les immeubles que j’ai visités respectant cette réglementation sont très rares. Il faut donc bien le souligner à l’agent lors de la visite, cela sera un argument de plus pour faire une offre en dessous du prix demandé.

Compteur eau et électricité

Le compteur d’eau est a priori obligatoire si on se réfère au point précédent. Dans les faits, beaucoup de sociétés d’entretien sont organisées pour amener de l’eau avec elle pour l’entretien de vos communs. Pour le compteur électrique, c’est quasi un obligatoire. Il faut bien vérifier que l’électricité n’est pas pris sur un compteur de particulier ce qui est interdit.

Caves

Les caves doivent être saines, c’est à dire ne pas avoir d’eau stagnante ou d’infiltration. Il faut qu’elles aient idéalement des aérations vers l’extérieur. Vérifiez que les murs et les plafonds ne s’effritent pas à cause de vieilles infiltrations. Dans nos immeubles nous condamnons systématiquement les caves aux locataires afin d’y avoir facilement accès et éviter que des objets s’y entassent.

 

 

4. Les appartements

 

Portes d’entrée

vérifier le nombre de points de sécurité afin qu’il y en ai au moins 3. Il faut aussi regarder le joint qui isole le tour de la porte afin de s’assurer que l’isolation phonique et thermique est toujours bonne.

Fenêtres

ela peut être un gros poste de coût et de négociation. Si vous voyez que les fenêtres sont en bois et en simple vitrage, vous savez que vous allez devoir les changer au prochain départ de locataire. En effet, les locataires font de plus en plus attention (et c’est normal) à l’isolation des appartements afin de bien maitriser leurs dépenses énergétiques.

Sols

il faut principalement s’assurer de la planéité du sol. En effet un sol pas droit peut cacher des problèmes plus importants et vous imposera un ragréage avant de poser un nouveau sol. Dans la plupart du temps, il sera plus simple de poser de nouveaux sols (parquet ou PVC) plutôt que d’essayer de rattraper un vieux parquet ou un vieux carrelage.

Murs et plafonds

comme partout, guettez les tâches d’humidité que ce soit au sol et au plafond. Testez avec votre détecteur d’humidité pour voir si la zone est sèche ou non. Regardez aussi les fissures. Les horizontales fines ne sont a priori par grave, soyez plus vigilant sur des fissures verticales ou faisant plusieurs millimètres d’épaisseur. Dès que vous avez un doute, appuyez vous sur un artisan pour avoir son diagnostic.

Compteurs

repérez bien tous les compteurs de l’appartement pour vous assurer que chaque appartement a un compteur d’eau, de gaz et d’électricité.

Electricité

2 postes à regarder pour vous faire une idée. Le tableau électrique doit vous paraitre pas trop ancien, il doit avoir idéalement des différentiels et être bien ordonné (avec les noms des différentes parties de l’appartement). Il faut également regarder les prises qui doivent comporter des terres et vous paraitre ne pas remonter à 30 ans.

Tableau elec - Vivre-de-limmobilier.fr
Tableau électrique relativement récent

Plomberie

il est compliqué de juger l’état d’une installation de plomberie. Regardez les tuyaux visibles sous l’évier de la cuisine ou dans la salle de bains. Ouvez les robinets pour voir si tout fonctionne correctement. Au niveau des chauffages et de la chaudière, regardez l’état général et demandez le dernier entretien à jour à l’agent immobilier. Vous pourrez vérifier l’âge de la chaudière et si les chauffages ont bien été vidangés / purgés.

VMC

la VMC est clé dans un appartement pour éviter l’apparition de tâches d’humidité. Les locataires pour la plupart n’aère pas suffisamment leur logement et souvent surviennent des tâches sur les murs au bout de quelques temps. La seule manière d’y remédier est l’installation d’une VMC (simple flux autour de 500 – 1000 euros, double flux : 1500 – 2000 Euros). C’est un point à bien faire remarquer pendant la visite.

Pour chaque appartement, vos commentaires seront enrichis par les diagnostics qui vous permettront notamment de voir les problèmes au niveau de l’installation GAZ et Electrique. Ils vous diront également si l’appartement comporte du plomb ou de l’amiante et ce qu’il faut corriger.

 

 

5. Les documents à demander

 

Lors de votre visite, il est important de demander autant d’éléments que possible pour essayer de vous faire une idée de l’intérêt ou non de l’immeuble. Souvent vous ne pourrez pas attendre tous ces documents pour vous positionner mais ils vous seront nécessaires avant la signature du compromis afin d’éventuellement vous rétracter.

Plan de l’immeuble

c’est un gros plus pour vous éviter de refaire tous les métrés lors de vos estimations de travaux. Cela permet aussi de challenger les m2 annoncés par le vendeur. Il n’est pas rare de voir des écarts importants entre ce qui est déclaré et la réalité. Même si on n’achète pas des m2, cela donne du grain à moudre pour la négociation.

Les baux des locataires et les états des lieux

cela vous permet de voir comment est structuré le bail (vérifier la présence de la clause résolutoire et clause pénale pour pouvoir expulser un locataire avec une ordonnance de référé) et le niveau de détail fourni au locataires (mention de la liste des charges récupérables, de la liste des réparations locatives, notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs)

Les 3 derniers décomptes locatif

c’est un élément très important qu’on peut se reconstituer avec les baux et les extraits bancaires du vendeur (s’il accepte). Cela va vous permettre de mesurer la durée moyenne de location dans l’immeuble et donc le taux de vacance, d’avoir une idée du revenu locatif moyen HC que vous pouvez attendre chaque année

Les 2 dernières Taxe Foncière

vous permet de vérifier la part de Taxe Ordures Ménagères que vous allez récupérer ainsi que l’augmentation de la taxe foncière sur 2 années

Factures EDF / eau commun

vous permet de vous projeter sur les charges que vous aurez à reporter sur vos locataires

Entretien chaudière

comme précisé ci-dessus, il est important de récupérer les comptes-rendus d’entretien chaudière afin de mesurer l’état des installations de chauffage

Contrats de sous traitance

essayez de récupérer les contrats ou dernières factures de la société de ménage et d’entretien chaudière

Diagnostics

autres points important comme précisé plus haut, les diagnostics vont mettre en lumière des points que vous n’auriez pas vu pendant vos visites et vous donnerons des arguments supplémentaires dans votre négociation

 

 

Comment clôturer la visite

 

Avant de partir, essayez d’en savoir plus sur les visites en cours et l’état d’esprit du vendeur. La plupart du temps les agents vous diront qu’ils attendent une offre et qu’il faut se positionner rapidement, et la plupart du temps, il s’agit de tactiques commerciales à deux sous. Faites lui comprendre que le bien peut vous intéresser mais qu’il y a pas mal de points négatifs et que si vous faites une offre, la proposition sera basée sur 2 aspects :

  • un niveau de rentabilité attendu par vos partenaires bancaires. En dessous d’un certain niveau, ils ne veulent pas vous préter
  • des remarques / problèmes que vous avez vu pendant la visite et que vous justifiez en détail

Pour rappel, le prix de votre offre doit être fixé en fonction de critères de rentabilité avec une enveloppe travaux réaliste prenant en compte pas uniquement les travaux immédiat mais également ceux à venir dans les prochaines années. Le prix de vente est un indicateur et rien de plus !!

N’hésitez pas à compléter si vous pensez que j’ai oublié des points important

Cyril

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