premier investissement immobilier

Comment choisir et réussir son premier investissement immobilier ?

 

Ça y est, c’est décidé, vous vous lancez dans l’investissement immobilier.

 

Vous n’en pouvez plus :

  • de Marc, qui se vante des supers rentabilités de son studio chaque lundi à la machine à café,
  • des nouvelles sur BFM qui vous ressassent que vous êtes vraiment stupide de ne pas bénéficier des taux « historiquement bas » pour investir dans l’immobilier
  • de ne rien comprendre à ce que vous raconte votre banquier au sujet de la bourse (peut-être qu’il ne comprend pas tout non plus d’ailleurs?)

Du coup, alors que vos amis ne pensent qu’à déconnecter pendant leurs vacances, en sachant pertinemment que rien n’aura changé à la rentrée (et qui ne semblent pas être déprimés à l’idée de trimer 11 mois pour 3 semaines de plaisir), vous décidez de prendre les devants et de profiter de ces vacances pour bâtir une stratégie.

Hors de question d’attaquer la rentrée sans aucune autre perspective que celle de retrouver les blagues de Monique de la compta.

D’ici vos prochaines vacances, vous aurez réalisé votre premier investissement immobilier !

 

Mais qui croire ? quelle stratégie suivre ?

  • Votre tante Martine qui ne jure que par la défiscalisation?
  • Votre banquier qui vous promet les meilleurs placements (dans lesquels il n’a pas lui-même investi) ?
  • Votre collègue de la compta qui a fait un gros coup en achetant une ruine mais qui s’épuise à réaliser les travaux lui-même
  • Ou ce gourou sur Internet qui est devenu rentier en un an grâce à l’immobilier ? (mais fait ses vidéos depuis son studio étudiant)

 

Une seule réponse :

En investissement, ne croyez personne !

Lisez, formez-vous, vérifiez ce qu’on vous dit, contre-vérifiez et faites-vous votre propre idée.

 

Lorsque j’ai commencé à investir, je ne savais pas par quoi débuter ni quelle stratégie privilégier.

Je voulais faire comme tout le monde : investir dans un appartement, dans une ville peu risquée (une de celle qui fait les titres des magazines sur l’épargne ou le patrimoine), d’une taille moyenne (studio ou T2).

Je me posais de nombreuses questions :

  • Est-ce que je dois acheter ma résidence principale avant d’investir ?
  • Dois-je préférer un placement immobilier, la bourse ou un produit d’épargne ?
  • Faut-il emprunter ? Investir avec ma (très petite) épargne.

Les sources d’information que je suis aller chercher sont classiques et beaucoup d’entre vous se retrouveront dans ces exemples :

  • Conseil auprès d’une tante ou un ami de la famille avec beaucoup d’expérience
  • Conseil auprès de mon banquier ou d’un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine)
  • Lectures de magazines

 

Mais tous ces conseils m’ont orienté vers des solutions tout aussi classiques et à faible rendement.

  • Défiscalisation (Pinel, Malraux, Monument Historique…etc)
  • Placement sur assurance vie
  • Achat de studio ou T2 dans les grandes agglomérations

Certes, ces options conviennent à de nombreuses personnes, en fonction de leurs objectifs, mais je ne m’y retrouvais pas.

L’idée qu’un investissement mettrait des décennies avant de me rapporter réellement de quoi vivre (et encore, ce n’était pas certain) m’a poussé à chercher plus loin.

J’ai intégré des clubs d’investisseurs, des groupes informels d’échanges et ai parcouru les vidéos sur Youtube.

J’ai rapidement découvert qu’un nombre important d’investisseurs, de tous profils, gagnaient bien plus que ce que je pouvais lire ou entendre dans les médias et autour de moi.

J’ai réalisé que nous sommes des milliers à nous poser les mêmes questions (comment et dans quoi investir ? ) et que trop peu connaissent les possibilités qui permettent rapidement de générer un revenu.

 

Dans cet article, je vais vous expliquer, en revenant sur l’expérience de plusieurs autres investisseurs, les erreurs classiques faites par 95% des français et les solutions simples que chacun peut mettre en place pour gagner de l’argent en parallèle de son travail et construire progressivement un revenu alternatif (jusqu’à en vivre, potentiellement).

 

 

Quand vous vous lancez dans un premier investissement, quelles options s’offrent à vous ?

(que vous ayez une épargne ou non)

 

Vous pouvez faire comme 95% des français :

 

1) Demander conseil à votre banquier ou un conseiller en gestion de patrimoine

 

Le problème :

  • il est juge est partie car il dispose de produits à vous vendre (immobilier, assurance vie, PEL…etc)
  • pour le banquier, il n’est pas forcément assez informé et compétent (le banquier peut être amené à vendre des assurances, des téléphones, des appartements et des crédits…)
  • pour le CGP : Il est rémunéré uniquement sur les produits qu’il vous vend et souvent la meilleure rémunération se trouve sur les appartements Pinel

 

=> aucune chance qu’il vous dise d’aller acheter un appartement sur Leboncoin ou bien de souscrire à une assurance-vie en ligne : il n’y gagnerait rien

Son conseil n’est donc pas impartial du tout.

2) Vous renseigner dans la presse spécialisée

 

Le problème :

  • Un « bon plan » est par définition quelque chose que peu de monde connait
  • Lorsque vous entendez ou lisez un conseil d’investissement prétendant être original (et meilleur), si des millions d’autres personnes suivent le même conseil : il n’est plus original du tout. Il a donc peu de chance d’être meilleur.

On entend souvent : « si c’est possible, pourquoi tout le monde ne le fait pas ? »

Je dirai plutôt : « si tout le monde le fait, comment est-ce possible que ça soit encore intéressant ? »
=> fuyez l’information de masse et cherchez les méthodes qui ont fait leur preuve, mais qui sont moins connues.
Elles demandent souvent un peu plus de travail (formation, gestion) mais la différence en rémunération est considérable.

 

3) Demander à un proche plus âgé avec quelques expériences d’investisseur (sa tante ou un ami)

 

C’est très intéressant de demander conseil à un proche de la famille, à condition qu’il partage les mêmes objectifs que vous : vivre de l’immobilier (c’est à dire : gagner des revenus grâce à l’immobilier).

La plupart du temps, il vous conseillera ce qu’il a fait à savoir : suivre les conseils de son banquier ou son CGP.

 

En conclusion :

Ne vous fiez pas aux généralités répétées par la plupart des gens dans les dîners ou à la machine à café :

  • Il faut investir dans tel arrondissement, ça va prendre 10% en 2 ans
  • les taux bancaires vont augmenter, il faut acheter avant la rentrée
  • …etc

 

La solution pour réussir votre premier investissement : vous former !

Prenez le temps d’identifier les sources d’information moins connues.
Ou faites appel à quelqu’un qui est passé par le même parcours et qui s’est posé les mêmes questions

 

Je sais que vous auriez préféré une méthode miracle.
Mais ce sont justement les soit-disant méthodes miracles qui vous amènent à faire comme tout le monde.

 

Je vous explique ci-dessous comment vous pouvez acheter 5 à 10 appartements en 6 mois.

Attention, ce qui suit s’adresse à ceux qui sont prêts à y consacrer du temps et des efforts.
Si ce n’est pas votre cas, ne perdez pas votre temps 😉

 


Le premier achat immobilier de Pierre : de 0 à 6 appartements en 6 mois

 

Récemment, j’ai accompagné Pierre, salarié dans une entreprise parisienne, pour l’aider à définir ses objectifs et mettre en place son plan d’action.

Avant notre rencontre, Pierre s’apprêtait à investir dans un logement en Pinel pour réduire le montant de ses impôts. Il disposait d’une petite épargne et son banquier lui avait conseillé de faire un placement pour défiscaliser.

Comme vous le savez si vous avez déjà étudié cette option, les perspectives de rentabilité et de cash-flow sont très faibles. Son banquier lui parlait d’effort d’épargne (il devait mettre chaque mois 200€ de sa poche ) pour devenir propriétaire d’un bien 30% plus cher que la moyenne du marché.

  • Les avantages (selon son banquier) :
      • rien à gérer, tout est pris en charge par l’agence immobilière
      • un bien de qualité
      • une plus-value potentielle (selon le banquier)
  • Les inconvénients :
      • aucun revenu immédiat (le prêt coûte plus cher que ce que rapportent les loyers)
      • épargne immobilisée pendant toute la durée du prêt (montage avec prêt in-fine)
      • inconnue sur la re-valorisation du bien (hypothèse possible mais cela reste un pari)

 

Voyant sur Internet que d’autres possibilités existaient, Pierre, a fait appel à moi pour l’aider à réaliser son premier investissement immobilier.

Voici comment s’est déroulé notre accompagnement pour l’achat de son premier investissement immobilier :

 

Nous avons d’abord défini son objectif :

Comme je le précise sur le guide (téléchargeable à droite de cet article), cela ne sert à rien de suivre les conseils en stratégie des autres. Ce qui compte c’est de prendre le recul et définir précisément ce que vous souhaitez réaliser vous même.

Sans objectif clair, vous n’aurez pas assez de motivation pour parcourir toutes les étapes pour faire un bon investissement locatif.

=> C’est votre « Pourquoi »

Certains veulent devenir riches, d’autres avoir plus de temps libre, d’autres lancer un projet (humanitaire, social, sportif…)…etc. Chaque cas est différent et vous devez définir Votre Pourquoi

Ensemble, nous avons défini ses objectifs et priorités, sur 4 axes clés :

  • placement : quel niveau de risque accepte-t-il et quel rendement espère-t-il ? => son choix s’est porté sur un investissement offrant une bonne rentabilité, mais dont le risque est réparti.
  • vie perso : aime-t-il son travail et sa vie parisienne ? ou souhaiterait-t-il, à terme, repartir en province et changer de travail voire ne plus travailler ?
  • contraintes : quel niveau de liberté a-t-il au quotidien, la semaine, le WE afin de « travailler » pour ses investissements immobiliers ?
  • budget : combien est-il capable d’investir ? Avec ses économies ? En empruntant ?

Et en conclusion : son “Pourquoi”.
Qu’est-ce qui le motive au quotidien dans tous ces aspects ?

Nous avons mis en place ensemble un plan d’action simple en 4 étapes, pour lui permettre de se lancer (afin de construire sur des bases solides)

  • Choix du support pour placer ses économies (qui ne sont pas nécessaires pour un investissement immobilier rentable)
  • Optimisation de son organisation au travail pour libérer du temps pour les projets perso (entre midi et deux, le soir ou par moment en journée en s’organisant pour rattraper)
  • Choix du type d’investissement immobilier qui correspond à son « Pourquoi » et ses critères => l’immeuble de rapport (permet d’acquérir rapidement plusieurs appartements, bonne rentabilité et risque bien réparti)
  • Mise en place de sa stratégie étape par étape pour son premier investissement immobilier

 

Avec mon associé, nous l’avons accompagné dans chaque étape de son premier investissement immobilier :

  • Définition de la zone de recherche
  • Analyse des annonces
  • Appels et débuts de négociation (oui ! vous devez négocier dès les première minutes !)
  • Visites et questions clés
  • Estimation des travaux
  • Négociation du prix mais surtout des conditions
  • Signature
  • Négociation avec les banques (débutées bien en amont)
  • Gestion des travaux
  • Gestion des locataires
  • Comptabilité et fiscalité

 

Nous l’avons aussi remotivé dans les périodes de doutes et de creux

  • Pas assez de biens à visiter
  • Négociations qui ne trouvent pas d’issue
  • Difficultés à mesurer la rentabilité

=> tout investisseur, de même que tout porteur de projet (entrepreneur, salarié, en recherche d’emploi…), passe par des longs moments de doute, d’interrogation, ou de manque d’activité. Il est alors indispensable de pouvoir se rassurer et échanger avec d’autres personnes qui sont passées par les mêmes difficultés.

 

Résultat

En moins de 6 mois, Pierre a réalisé son premier investissement immobilier (un immeuble de 6 appartements), dans la périphérie de Paris, avec une rentabilité brute de plus de 10% et un cash flow mensuel de 800€.

Tout ça, sans aucun effort d’épargne, en parallèle de son emploi à plein temps, en continuant à pratiquer ses loisirs et en y consacrant quelques heures par semaine.

Pierre a moins de 40 ans, imaginez la différence que ces 800€/mois représentent sur les 40 ou 50 prochaines années de sa vie !

432 000 € de revenu, grâce à 6 mois de travail !
(+ la valeur du bien à terme : plusieurs centaines de milliers d’euros)

 

S’il avait acheté en loi Pinel comme son banquier le lui recommandait :

  • Il aurait 200€ de moins chaque mois
  • Il aurait immobilisé son épargne
  • il ferait un pari sur une potentielle plus value dans plus de 10 ans

 

Quand on s’est lancés dans l’investissement immobilier il y a deux ans, avec mon associé, nous n’aurions jamais imaginé quelle différence ce levier pouvait faire sur nos perspectives de vie à court et moyen terme.

Retraite avant 65 ans, congé sabbatique pour un voyage, entrepreunariat, projet associatif… Ce sont autant de possibilités qui s’ouvrent à nous, grâce aux revenus que nous touchons de nos appartements. Dès que cela a commencé à bien marcher pour nous (entre le 2e et le 3e immeuble), il nous a paru évident qu’il fallait accompagner nos proches et leurs amis pour qu’ils fassent de même.

  • Car nous savons que c’est le premier investissement immobilier qui est le plus compliqué
  • Car nous avons réalisé que, malgré tout le contenu de qualité disponible en librairie ou sur le web, il est compliqué de se lancer sans un accompagnement qui vous aide à tenir le bon rythme
  • Car il y a tellement de petites clés qui font la différence, à chaque étape de l’investissement, qu’un investisseur seul devrait garder le nez dans ses “cours” en permanence pour ne rien oublier (comme s’il apprennait le code, en étant déjà au volant de sa voiture 😉

Grâce à notre accompagnement, depuis l’année dernière, 7 autres investisseurs ont acheté leur premier immeuble, comme Pierre.
Et certains en sont déjà au 2e, 6 mois plus tard (d’ailleurs, ils n’ont plus besoin de nous).

 

Recherche clients pilotes ultra-motivés

Nous sommes en train de finaliser notre offre d’accompagnement personnalisé pour investisseurs immobiliers.

Afin de nous assurer de son succès, nous souhaitons l’améliorer avec des clients « pilotes » qui nous aideront à comprendre leurs besoins et à y répondre.

 

Si vous êtes dans l’une des situations suivantes :

  • Vous souhaitez atteindre l’indépendance financière mais hésitez entre plusieurs stratégies (création d’entreprise, investissement bourse ou immobilier, digital nomade, carrière)
  • Vous avez déjà réalisé un premier investissement locatif mais n’êtes pas satisfait (mauvaise rentabilité, gestion trop chronophage, problème avec les locataires)
  • Vous cherchez à placer votre argent et voulez un conseil indépendant qui partage son expérience
  • Vous êtes convaincu que vous devez vous lancer dans l’immobilier mais hésitez entre plusieurs stratégies

 

Et que

  • Vous êtes convaincu que vous devez se former et que les conseils donnés pas les banques, votre oncle ou un conseiller en gestion de patrimoine ne sont pas ce qu’il vous faut
  • Vous souhaitez être accompagné pour avancer plus vite vers la bonne stratégie
  • Vous avez besoin de solutions pour ne pas suivre la même voie que 99% de vos collègues ou proches
  • Vous estimez que les vidéos sur le web ou les formations théoriques ne vous ont pas permis de passer à l’action

 

 

Contactez-moi en remplissant le formulaire ci-dessous

Je vous recontacterai personnellement et vous proposerai un entretien téléphonique de 30 minutes.

Pendant cet entretien, je vous poserai des questions sur vos besoins et vous demanderai votre avis sur mon offre d’accompagnement personnalisé pour pouvoir l’améliorer le cas échéant.

Et si vous connaissez quelqu’un dans cette situation, dont vous savez que cet article pourrait l’intéresser ou l’aider, partagez-le svp.

 

De plus, les 5 premiers pourront échanger avec Pierre (le dernier investisseur que nous avons accompagné en 2019)  pour comprendre son expérience de jeune investisseur et le parcours qui lui a permis d’acheter son premier immeuble, en région parisienne, en moins de 6 mois.

 

A bientôt !

Cyril

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1 thought on “Comment choisir et réussir son premier investissement immobilier ?”

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