Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ? - Au revoir Patron

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

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Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
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L’achat d’un immeuble de rapport présente de nombreux intérêts mais également des points négatifs. J’ai essayé de lister ces avantages / inconvénients :

Des niveaux de rendement bien supérieurs à d’autres supports

Aujourd’hui, aller chercher des rendements intéressants sur des supports relativement sécurisés s’avère compliqué : le livret A est à  moins de 1%, l’assurance en fonds euros atteint péniblement les 2-3% net sur 2017 (source : quechoisir.org).
Seule la bourse (avec donc un niveau de risque plus élevé) peut vous permettre d’atteindre des rendements intéressants en allant sur les marchés actions (OPC, SICAV, FCP ou encore ETF (trackers)).
Je ne parlerai pas des investissements plus exotiques (type cryptomonnaies) ou nécessitant un niveau d’expertise important (vin, art, voiture collection).
Selon moi l’immobilier reste un investissement fiable que j’estime moins risqué que les marchés boursiers. Ainsi depuis 1900, le prix des logements à Paris a été multiplié par près de 10000 et depuis 1936, les prix des logements en France a lui été multiplié par plus de 3000 (Source : https://france-inflation.com/evolution-immobilier-ancien.php).
Ainsi, avec un immeuble de rapport, il est possible d’aller chercher des rendements autour de 8-10% net voire plus dans des petites villes.

Un investissement avec l’argent des autres

Le gros intérêt de ce type d’investissement est bien l’effet Levier qui consiste à utiliser l’argent de la banque (puis des locataires) pour vous enrichir. L’immobilier est le seul investissement surtout qui permette cela. A part pour acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) (Pierre-papier), un banquier refusera de vous prêter de l’argent par exemple pour acheter des actions Google ou LVMH. Vous devrez le faire avec votre argent

Une diversification du risque

L’intérêt d’un immeuble est que par définition il comporte plusieurs appartements. Vous diminuez ainsi fortement l’impact de la vacance locative. En effet si un locataire donne son congés, vous répartirez le manque à gagner sur les autres appartements. Si vous ne possédez qu’un seul bien, vous supportez 100% de la charge.

Un achat en gros

Comme vous acheter plusieurs appartements, vous pouvez escompter acheter mieux que si vous en achetiez un seul. Même si dans les faits le prix du bien doit dépendre de sa rentabilité, il faut selon moi éviter d’acheter à plus de 20% en dessous du prix du marché. Un tel achat vous permet de gagner du temps. En effet l’effort pour acheter un appartement vs un immeuble est quasiment le même : visite, recherche d’un partenaire bancaire, délai de vente. Pour autant, les gains retirés sont bien supérieurs.

Une maitrise des dépenses dans le temps

Comme vous êtes seul maître à bord, vous choisissez quoi faire à quel moment : remise au propre d’un appartement, mise au propre des parties communes, changement toiture, réfection façade. C’est la raison pour laquelle j’essaie d’éviter autant que possible les biens qui ne sont pas vendus d’un bloc.

Acheter un immeuble de rapport : un double effet Kiss-Cool

En effet, grâce à votre immeuble (et en supposant que vous l’avez bien acheté) vous dégagez tous les mois un revenu issu des loyers. Mais en plus de cela vous remboursez votre capital, donc vous vous enrichissez également de cette somme.

Maintenant que nous avons vu les éléments positifs, voyons les points négatifs car il y en a.

Caution personnelle et diversification du risque

Ce qui a été le plus dur pour moi et que je devais me porter caution personnelle de mes prêts, et donc risquer de mettre ma famille dans la mouise si mon premier investissement s’avérait un mauvais placement. Il est donc selon moi important de ne pas se tromper sur le 1er bien et également de vite enchainer d’autres biens. Car si un immeuble diversifie le risque au niveau des appartements, avoir plusieurs biens situés dans dans des coins différents permet de diminuer davantage encore ce risque. Ainsi dans le pire scénario où un immeuble a un soucis et ne rentre plus aucun loyer, vous avez d’autres biens pour absorber l’impact.

Voyez-vous d’autres avantages / inconvénients ?

Cyril

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