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Ma pire erreur en immobilier

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Avant de vous parler en détail de ce que je considère comme ma pire erreur en investissement immobilier, il est intéressant de passer en revue les craintes les plus courantes dans ce domaine. Ces craintes reviennent très souvent lorsque j’accompagne des personnes qui se lancent alors qu’elles sont pourtant largement surmontables :

  • les locataires sont une tannée à gérer, ils appellent tout le temps et te rendent l’appartement dans un état déplorable
  • je prend trop de risque si les prix baissent
  • je n’y connais rien en travaux, je vais me faire arnaquer
  • on se fait assommer par les impôts

….etc

 

Je commets régulièrement des erreurs ou des omissions en lien avec ces sujets. Certaines conséquences pourraient faire peur à de nombreux non-investisseurs et sont certainement la raison pour laquelle beaucoup ne se lancent pas. Pourtant, ce ne sont à mon sens que des “cailloux dans la chaussure” si on les compare au retour sur investissement possible une fois ces problématiques réglées.

 

Pourquoi perdre 20K€ sur les travaux n’était qu’une petit erreur de parcours ?

Quand vous apprenez que vous perdez 20 000 € car vous avez sous évalué les travaux, ou car un locataire vous laisse votre appartement délabré, vous vous dites : “c’est terminé, j’arrête l’immobilier; et vous avez envie de tout laisser tomber”.

Mais plaçons nous un an plus tard : l’appartement est refait à neuf, vous louez au dessus du prix du marché, votre appartement a pris de la valeur, mais surtout : vous avez un revenu régulier “à vie” qui va rembourser plusieurs fois votre investissement de 20 000€.

 

Attention : je ne veux pas dire ici que la perte de 20 000€ est anodine. Si cela représente plus que votre réserve, l’impact peut être très handicapant pour le présent et pour la suite de vos investissements.

Mais c’est un problème dont on arrive à se relever, et qu’on peut minimiser (solutions alternatives pour les travaux, report de paiement des mensualités à la banque…etc)

 

En revanche, j’ai commis un erreur dans mes investissements immobiliers qui m’a coûté beaucoup plus et me coûte tous les jours.

 

Cette erreur, que je n’ai jamais pu récupérer, est celle d’avoir laissé passer une très bonne et rare opportunité : un immeuble qui rapportait 2 500 € de cashflow par mois, à plus de 12% brut et sans travaux. Avec mon associé, nous avons choisi de négocier car nous pensions être en position de force grâce à notre bon dossier financier et nos précédents investissements. Mais un autre investisseur a fait une offre au prix et il nous a été impossible de nous repositionner. Le vendeur ne voulait rien savoir et a même coupé les ponts.

Pour une négociation de 30 000 € qui n’était pas indispensable, nous nous somme privés d’un revenu régulier de 2 500€ que nous aurions commencé à toucher depuis maintenant 8 mois => ce sont 20 000€ de perdus à date et 30 000 €/an pendant toutes les années à venir.

Quand on sait que, au lieu de négocier 30 000€, il suffit d’augmenter le loyer de 250€ (sur un investissement à 10% brut), on mesure à quel point cette erreur est stupide.

Et le pire : nous avons reproduit une erreur similaire 3 mois plus tard, avec un agent cette fois : pensant être les seuls à avoir vu une erreur sur la valorisation des loyers, nous avons fait une offre en dessous du prix. Le bien est parti en 24h. Cette fois c’est 1700€ de cash flow mensuel perdu pour tous les mois à venir.

 

Bien sur, on peut se dire que nous en retrouverons d’autres et qu’il est facile de remplacer ces investissements manqués. Et c’est d’ailleurs ce qui nous est arrivé, nous en avons trouvé et acheté depuis. Mais tout ce qui est perdu est perdu. Et on le sait, le temps joue en notre faveur lorsqu’on investit dans l’immobilier; il peut aussi jouer contre nous quand on prend (ou perd) du temps. Chaque opportunité d’investissement ratée est un retard pris vers votre objectif et ce sont des mois de revenu cumulé perdus.

 

Les bonnes occasions sont rares : Cela ne veut pas dire bien sûr qu’il faut se précipiter sur toutes les offres mais avant toute négociation, vous devez faire la part des choses entre le gain potentiel grâce à la négociation et la perte potentielle si l’investissement n’abouti pas.

 

Parfois, il faut mieux dégrader un tout petit peu la rentabilité que passer à côté de la bonne opportunité.

 

Je résumerai mon analyse de cette grosse erreur de la manière suivante :

La pire des erreurs, c’est de ne rien faire !

 

Depuis ces deux erreurs en début d’année, j’ai défini des critères plus strictes (en plus des critères classiques de rentabilité et du potentiel locatif) :

  • si le bien ne limite pas ma capacité future à emprunter (càd qu’il est suffisamment rentable aux yeux de la banque, qui est moins exigeante que moi)
    et
  • si je l’estime suffisamment liquide (càd re-vendable)

⇒ Je fais une offre, même s’il n’est pas exactement dans mes ratios habituels.
Il le deviendra au fur et à mesure des augmentations annuelles et des remplacements de locataires.

 

Et vous, y’a-t-il des erreurs qui vous ont coûté encore plus ?

 

Vous êtes libre de réagir dans les commentaires ci-dessous.

Cyril

 

Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs “ma pire erreur en immobilier” organisé par le blog www.renoveuse-astucieuse.com. Si vous avez aimé cet article, partagez-le s’il vous plaît. Vous m’aiderez ainsi à faire connaître ce blog 🙂

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2 thoughts on “Ma pire erreur en immobilier”

  1. Merci pour ce partage. C’est vrai qu’à vouloir être trop gourmand, on peut passer à côté d’une belle opportunité. Il m’est arrivé exactement la même chose ! Mais le principal c’est de rebondir. 😉
    Violaine

  2. Merci Cyril pour cet article.
    C’est vrai que souvent, on veut le “beurre et l’argent du beurre” en même temps. On a tendance à oublier qu’on est pas seul au monde.
    Dans ton cas, je suis sûre que ces 2 évènements ont boosté drastiquement ton envie d’investir. Et l’issue est plutôt heureuse.
    Je pense qu’en immobilier, comme dans beaucoup de domaines, on ne peut pas gagner à tous les coups.
    Ceci ne nous empêche pas pour autant d’avancer et de réaliser de jolies opérations.

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