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Les différentes stratégies en investissement immobilier

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Lorsqu’on fait de l’investissement immobilier, il y a différentes stratégies :

  1. Faire de la défiscalisation
 (Loi Pinel entre autres)
  2. Faire un investissement patrimonial
  3. Chercher le rendement locatif pour s’assurer un revenu récurrent

Dans cet article, je vous précise pour quelles raisons  j’ai choisi la troisième option.

Avant tout, parlons rapidement les deux autres options.

La défiscalisation :
 Loi Pinel

Vous pourrez voir en détail sur l’article dédié à ce sujet qu’il y a de nombreuses raisons qui me poussent à vous recommander de ne pas choisir ce type d’investissement.
De manière très simple, comprenez simplement que s’il y a tant d’acteur qui sont prêts à vous faciliter la tâche pour investir dans ces soit disant bonnes affaires, c’est forcément que ces acteurs y trouvent un grand intérêt. Ce n’est pas un problème en soi mais comme les marges ne sont pas énormes dans l’immobilier (10% étant déjà une très bonne rentabilité), une fois que votre intermédiaire c’est rémunéré, il ne reste plus grand chose pour vous, voire vous devez mettre de votre poche. (on entend souvent des phrases telles que “vous devenez propriétaire pour seulement 50 € par mois » ou encore “c’est une bonne chose car vous faites de l’épargne forcée”.

Pour résumer, je dirais qu’un investissement défiscalisant revient à ne pas donner d’argent aux impôts mais à le donner aux promoteurs immobiliers. (ou à tout autre acteur qui vend l’investissement)

L’Investissement patrimonial

On appelle un investissement patrimonial un investissement dont l’objectif n’est pas forcément de ramener immédiatement un revenu régulier mais plutôt de placer son argent dans un bien immobilier dans une ville ou zone qui présente très peu de risque (exemple : centre de grande ville comme Paris, Lyon ou Bordeaux)

C’est potentiellement une très bonne idée puisque qu’il vous permet de placer votre argent à moindre risque et vous avez de fortes chances que votre bien se valorise avec le temps.

C’est souvent la stratégie choisie par les personnes ayant un salaire important ou suffisant et qui souhaitent épargner une partie de ce salaire pour être propriétaire d’un bien à leur retraite.

Deux points négatifs à prendre en compte cependant :

  • Comme c’est un investissement peu risqué, les prix de marché sont élevés dans ces zones et vous devez donc généralement mettre de votre poche
 pour acheter
  • Vous misez sur la croissance du marché immobilier. C’est une hypothèse plutôt sûre mais qui n’est pas garantie pour autant

Mais surtout : ce type d’investissement ne génère pas de revenu régulier.

L’investissement pour rendement locatif

A l’inverse de l’investissement patrimonial, on recherche ici une rentabilité immédiate et non un pari sur le futur.

Ce type d’ investissent et beaucoup plus rare dans les zones qui présentent peu de risque comme les centres de grandes villes.

Mais c’est la seule solution qui vous permettra d’obtenir un revenu passif grâce à l’immobilier à court terme.

Si vous choisissez cette solution, il faut alors connaître les différentes possibilités d’investissement locatif.

Il existe une seule méthode pour faire de l’investissement locatif rentable : la méthode de la division.

 

Toutes les stratégies rentables en immobilier répondent à cette règle simple de la division :

  • La location courte durée ou location saisonnièrePlutôt que de louer sur un an ou au mois, vous divisez en de nombreuses petites périodes et augmentez la rentabilité globale de votre projet
    La location de petites surfaces (Studio)Vous achetez une grande surface (un grand appartement, un étage),  et le divisez en plusieurs petites surfaces afin d’augmenter la rentabilité globale de votre projet
    L’immeuble de rapport(acheter un immeuble dans son intégralité pour louer l’ensemble des appartements)Vous bénéficiez d’un prix de gros et louez au détail (en “divisant” votre immeuble en plusieurs appartements)
    La colocationVous divisez un appartement en plusieurs pièces pour augmenter la rentabilité globale de votre projet

 

C’est la règle commune à toute les stratégie immobilière qui vous permettent de gagner à court terme sans mettre un euro de votre poche

 

Comme pour tout type d’investissement, plus vous allez dans un marché sature(là où d’autres ont déjà fait ce type d’opération), moi il est facile d’obtenir une bonne rentabilité.

La location courte durée, petite surface, ou colocation est encore plus intéressante dans les villes ou le marché immobilier est élevé. Sinon, vos loyers risquent d’être assez faible.

Faire ce type d’investissement dans une grande ville et plus difficile car il y a beaucoup de concurrence. Faire ce type d’investissement petite ville ou avec un marché Peu concentré ne permet pas de générer de gros revenus.

 

L’investissement en immeuble de rapport est possible dans les villes de deuxième ligne(ou le marché est moins saturé) tout en offrant de bons loyer et un bon revenu global car on loue des appartements entier.

 

Pour en savoir plus sur la stratégie à adopter pour investir dans un immeuble de rapport, consultez la série de vidéos dédié au sujet

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