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Les 3 étapes clés pour dénicher la bonne affaire immobilière

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Pour bien réussir sa recherche d’investissement locatif (immeuble de rapport ou autre), il est important d’avoir une idée précise de ce qu’on cherche. Sinon, vu le nombre de sites et d’annonces sur Internet, on peut vite se décourager.
Dans cet article, je partage ma méthode.

Il faut commencer par réfléchir à ce que vous cherchez et à votre stratégie :

  • Pourquoi est-ce que ce que j’investis ?
    • pour me construire un patrimoine,
    • pour dé-fiscaliser,
    • pour générer des revenus complémentaires…
  • Quel type de bien répondra le mieux à mon objectif?
    • Un appartement (en location simple ou en coloc)
    • Une maison  (pour découper en appartements ou louer en courte durée)
    • Un garage (pour commencer sur un petit budget et moins de contraintes)
    • Un immeuble de rapport (acheter tout un immeuble pour louer les appartements)

      😱 avant de prendre peur à l’idée d’acheter un immeuble, sachez que vous pouvez commencer très raisonnable => il y a plus de 5000 annonces d’immeubles à moins de 150 000 € (Voir sur Le Bon Coin)

  • Quel niveau de risque suis-je prêt à prendre ?
    Il est important de mesurer votre réaction face aux risques, les bonnes rentabilités seront bien évidemment plus risquées (elles se trouvent dans des zones où la demande immobilière est moins tendue)
  • Est-ce j’investis seul ou à plusieurs. Qui va gérer la recherche, la négociation, l’achat, la gestion, la comptabilité ?

Il y a quasiment autant de possibilités que de personnes, chacun cas étant différent.

A la date de l’écriture de cet article, cela fait 2 ans que j’investis dans l’immobilier (en immeubles de rapport). 

Ayant créé après mes études 2 sociétés, je sais à quel point se former fait gagner du temps (j’en avais perdu beaucoup dans les débuts de mes sociétés).

Du coup, quand je me suis lancé dans l’immobilier, j’ai tout de suite fait appel à plusieurs experts (rencontrés via des connaissances) afin de m’approprier un maximum leur parcours.
Ces échanges m’ont permis d’avancer beaucoup plus rapidement dans cette aventure et de limiter en grande partie les erreurs.

Dans les 6 premiers mois, j’ai développé une approche pour mes recherches immobilières qui me sert toujours aujourd’hui.

 

1.   Analyser le potentiel des zones (choix de ville et index A.G.I.R.)

 

Comme je l’indique dans cet article, je recommande de délimiter une zone de recherche précise et assez proche (rayon max de 2h). Certains investisseurs recherchent dans la France entière, mais je trouve qu’il est difficile de maitriser son bien si à chaque fois qu’on doit se déplacer, on a 8h de trajet.
Et vous devrez vous déplacer de nombreuses fois si vous voulez vraiment optimiser votre investissement (travaux, gestion, recherche locataires…)

 

Il faut ensuite définir ses critères (rentabilité minimum, risque locatif, attrait de la ville…etc) en essayant le plus précisément possible de bien se connaître, sans se faire influencer : vous aurez toujours un proche pour vous dire « c’est risqué » ou bien « cette ville est morte »…etc
S’il n’a pas lui même un bien qui lui rapporte 10% net de taxe foncière, ne l’écoutez pas (ou rendez lui service et envoyez le vers ce site ;-))

Il n’y a pas de mauvaise ville : certains des investisseurs que j’accompagne réalisent plus de 10% de rentabilité dans un village de 2000 habitants et n’ont pas de vacance locative depuis 5 ans. A vous de définir ou vous souhaitez aller.

J’ai mis en place un ratio qui m’aide à définir la pression locative d’une ville par rapport au nombre d’habitants. J’en parle dans cet article : c’est l’index AGIR. On est très surpris de voir que des villes ont un réel potentiel alors qu’on ne le soupçonnait pas. Avec le recul, l’indice est plutôt pertinent car nous n’avons quasiment aucune vacance locative dans les villes choisies grâce à cet index.

 

2.   Automatiser sa recherche : La machine à dénicher

 

S’il n’y a qu’une chose à retenir pour réussir dans l’immobilier c’est celle-là : régularité et persévérance.

J’ai vu plusieurs dizaines de personnes vouloir se lancer dans l’immobilier et seules quelques unes ont vraiment investi.

Cela peut être un Eldorado mais cela ne veut pas dire que tout tombe tout seul.

Si on regarde le nombre d’immeubles à vendre en France (19 657 à l’heure ou j’écris cet article), on comprend vite qu’il faut analyser tous les jours et de manière très ciblée si on veut trouver les bonnes affaires.

Ma routine :

  • 2 périodes de recherche par jour (tôt le matin et en fin d’après midi)
  • Analyses depuis mon téléphone via mes recherches enregistrées et sauvegarde des annonces intéressantes (j’utilise principalement Leboncoin, Seloger et ponctuellement Immonot le portail des notaires de France)
  • 3 à 4 sessions d’appels par jour (pour m’adapter à la disponibilité des agents) pour contacter les immeubles identifiés
  • Chaque jour, je note les 5 dernières annonces consultées pour
    • reprendre au bon endroit ensuite
    • identifier les annonces qui ont été supprimées (cela me donne une idée de l’activité dans la zone)

C’est la première phase de la machine à dénicher.

 

La deuxième phase, tout aussi importante, est la découverte téléphonique.

Quand on sait que :

  • Une visite d’immeuble, déplacement compris, prend plus de 4h en moyenne
  • On peut analyser par téléphone entre 4 et 6 affaires par heure

Il faut tout mettre en œuvre pour se déplacer uniquement quand on a filtré au maximum par téléphone, au risque de s’épuiser (sauf au début, car il faut se former en visitant un maximum).

 

3.   Ne rien laisser passer au téléphone

J’ai mis en place un formulaire que j’utilise systématiquement pour ne rien laisser au hasard :

 

Questions d’ensemble

  • Raison de la vente ?
  • Y’a-t-il une marge de négociation ? (l’agent accorde souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros sur cette simple question)
  • Durée de la mise en vente ? (et aussi : est-ce qu’il est revenu à la vente) ?
  • Durée de détention ? (permet de savoir si le crédit est terminé)
  • Nature du mandat (exclusivité ou pas); si c’est partagé, il faut être rapide; si c’est exclusif : on a un peu plus de temps

 

Questions financières

  • Surface d’ensemble et par lot (totale et carrez)
  • Montant loyers (ensemble et / lot)
  • Taxe foncière
  • Charges
  • Assurance PNO

 

Questions spécifiques

  • Typologie des lots (taille, type)
  • Profil des locataires
  • Aménagement intérieur actuel et potentiel
  • Type de baux
  • Etat global (puis état façade, toiture et parties communes)
  • Etat des caves
  • Le bien est il en gestion locative ? (permet de récupérer les états locatifs des années précédentes facilement et de réellement mesurer le potentiel locatif)

 

Pour entrer plus en détail, je liste dans cet article, le déroulement type d’un entretien téléphonique avec un agent.

En suivant cette méthode en 3 points depuis 2 ans, j’ai acheté 18 biens immobiliers et génère un loyer de + de 8K€.

 

Mais je peux très certainement encore beaucoup m’améliorer 😉

 

Et vous, comment vous y prenez vous ?  Que pensez vous de cette approche ? Combien de temps passez vous chaque jour sur ce sujet ?

 

Bonnes recherches,

Cyril

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

“Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs intitulé “dénicher la bonne affaire immobilière” organisé par le blog mission-investisseur-immeuble.com. Si vous avez aimé cet article, partagez-le :)”

 

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1 thought on “Les 3 étapes clés pour dénicher la bonne affaire immobilière”

  1. Super article ! Merci de partager tes techniques de façon aussi précise. Je me rends compte que mes questions ne sont pas assez spécifiques, et que je me déplace beaucoup trop. Je vais changer tout ça de ce pas !
    A+
    Violaine

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