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Les 3 étapes clés pour dénicher la bonne affaire immobilière

Pour bien réussir sa recherche en immeuble de rapport (ou immobilière de manière générale), il est important d’avoir une idée précise de ce que l’on cherche car devant la multitude de sites et d’annonces qu’on peut trouver sur Internet, on peut vite ressentir un sentiment de découragement. Nous allons dans cet article proposer une méthode qui permet de s’organiser dans cette recherche.

La recherche immobilière peut rapidement devenir un vrai casse-tête si on commence bille en tête à taper des mots clés sur internet.

Il est important avant toute démarche de se poser quelques minutes et de réfléchir à ce que l’on cherche et à sa stratégie :

  • Pourquoi est-ce que ce que je fais cette recherche ? Je recherche ma maison principale, je souhaite investir pour me construire une patrimoine, pour générer des revenus complémentaires…
  • Quel est le type de bien que je recherche qui répondra le mieux à mon objectif? Un appartement, une maison, un immeuble, un garage … ?
  • Quel est le niveau de risque que je suis prêt à prendre ? En cas d’investissement, il est important de mesurer votre réaction face aux risques, les bonnes rentabilités seront bien évidemment beaucoup plus risquées c’est à dire dans des zones où la demande immobilière est moins tendue
  • Est-ce que je me sens capable de mener moi-même la recherche, la négociation, l’achat ?

 

Il y a quasiment autant de possibilités que de personnes, chacun ayant des aspirations différentes. Pour la suite de cet article je vais me concentrer sur la recherche en immeubles de rapport mais les conseils ci-dessous peuvent également fonctionner sur d’autres stratégies.

 

Cela fait maintenant 2 ans que j’investis dans l’immobilier et plus exactement en immeubles de rapport. J’ai progressivement développé une approche pour mes recherches immobilières qui porte aujourd’hui ses fruits.

Ayant créé dans ma jeunesse 2 sociétés, je sais à quel point se former peut faire gagner du temps (j’en avais perdu beaucoup dans les débuts de mes sociétés). Quand je me suis lancé dans l’immobilier, j’ai tout de suite fait appel à plusieurs experts (rencontrés via des connaissances) afin de m’approprier un maximum leur parcours.

Ces échanges m’ont permis d’avancer beaucoup plus rapidement dans cette aventure et de limiter en grande partie les erreurs.

Pour autant, je perdais quand même beaucoup de temps au début. J’ai depuis optimisé cette méthode dont je résume quelques points clés ci-après.

1.   Analyser le potentiel des zones (choix de ville et index A.G.I.R.)

 

Comme je l’indique dans cet article, je recommande de délimiter une zone de recherche relativement précise. Certains recommandent de rechercher dans la France entière, mais je trouve qu’il est difficile d’apprendre si à chaque fois qu’on doit se déplacer, on a 8h de trajet. Une visite est utile en début de recherche, pour se familiariser avec ce type de bien, mais aussi par la suite : je n’hésite pas à me déplacer même pour un bien inintéressant si j’ai senti que l’agent immobilier avait du potentiel. Cela contribue à créer mon réseau immobilier.

 

Il faut ensuite définir ses critères (rentabilité minimum, risque locatif, attrait de la ville…etc) en essayant le plus précisément possible de bien se connaître, sans se faire influencer : vous aurez toujours un proche pour vous dire « c’est risqué » ou bien « cette ville est morte »…etc ; s’il n’a pas lui même un bien qui lui rapporte 10% net de taxe foncière, ne l’écoutez pas (ou rendez lui service et envoyez le vers ce site ;-))

Il n’y a pas de mauvaise ville : certains des investisseurs que j’accompagne réalisent plus de 10% de rentabilité dans un village de 2000 habitants et n’ont pas de vacance locative depuis 5 ans. A vous de définir ou vous souhaitez aller.

Personnellement, j’ai réalisé un ratio qui m’aide à définir la pression locative d’une ville par rapport au nombre d’habitants. J’en parle dans cet article : c’est l’index AGIR. On est très surpris de voir que des villes ont un réel potentiel alors qu’on ne le soupçonnait pas. Avec le recul, l’indice est plutôt pertinent car nous n’avons quasiment aucune vacance locative dans les villes choisies grâce à cet index.

 

2.   Automatiser sa recherche : La machine à dénicher

 

S’il n’y a qu’une chose à retenir pour réussir dans l’immobilier c’est celle-là : régularité et persévérance.

J’ai vu plusieurs dizaines de personnes vouloir se lancer dans l’immobilier et seules quelques unes ont vraiment investi.

Cela peut être un Eldorado mais cela ne veut pas dire que tout tombe tout seul.

Si on regarde le nombre d’immeubles à vendre en France (19 657 à l’heure ou j’écris cet article), on comprends vite qu’il faut analyser tous les jours et de manière très ciblée si on veut trouver les bonnes affaires.

Ma routine :

–    2 périodes de recherche par jour (tôt le matin et en fin d’après midi)

–    Analyses depuis mon téléphone via mes recherches enregistrées et sauvegarde des annonces intéressantes (j’utilise principalement Leboncoin, Seloger et ponctuellement Immonot le portail des notaires de France)

–    3 à 4 sessions d’appels par jour (pour m’adapter à la disponibilité des agents) pour contacter les immeubles identifiés

–    Chaque jour, je note les 5 dernières annonces consultées pour

o reprendre au bon endroit ensuite

o identifier les annonces qui ont été supprimées (cela me donne une idée de l’activité)

C’est la première phase de la machine à dénicher.

La deuxième phase, tout aussi importante, est la découverte téléphonique.

Quand on sait que :

–    Une visite d’immeuble, déplacement compris, prend plus de 4h en moyenne

–    On peut analyser par téléphone entre 4 et 6 affaires par heure

Il faut tout mettre en œuvre pour se déplacer uniquement quand on a filtré au maximum par téléphone au risque de s’épuiser.

 

3.   Ne rien laisser passer au téléphone

J’ai mis en place un formulaire que j’utilise systématiquement pour ne rien laisser au hasard.

Questions d’ensemble Questions spécifiques
    • Raison de la vente
 ?
    • Y’a-t-il une marge de négociation
 ?
    • Durée de la mise en vente ? (est-ce qu’il est revenu à la vente)
 ?
    • Durée de détention ? (permet de savoir si le crédit est terminé)
    • Nature du mandat (exclusivité ou pas); si c’est partagé, il faut être rapide; si c’est exclusif : on a un peu plus de temps
    • Surface d’ensemble et par lot (totale et carrez)
    • Montant loyers (ensemble et / lot)
    • Charges
    • Assurance PNO
    • Taxe foncière
    • Typologie des lots
    • Aménagement intérieur et potentiel
    • Type de baux location
    • Etat global (puis façade, toiture et parties communes)
  • Etat des caves
  • Profil des locataires
  • Le bien est il en gestion locative ? (permet de récupérer les états locatifs des années précédentes facilement et de réellement mesurer le potentiel locatif)

Je liste dans cet article, le déroulement type d’un entretien téléphonique avec un agent.

En suivant cette méthode en 3 points depuis 2 ans, j’ai acheté 18 biens immobiliers et génère un loyer de + de 8K€.

Mais je peux très certainement encore beaucoup m’améliorer 😉

 

Et vous, comment vous y prenez vous ?  Que pensez vous de cette approche ? Combien de temps passez vous chaque jour sur ce sujet ?

 

“Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs intitulé “dénicher la bonne affaire immobilière” organisé par le blog mission-investisseur-immeuble.com. Si vous avez aimé cet article, partagez-le :)”

 

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1 thought on “Les 3 étapes clés pour dénicher la bonne affaire immobilière”

  1. Super article ! Merci de partager tes techniques de façon aussi précise. Je me rends compte que mes questions ne sont pas assez spécifiques, et que je me déplace beaucoup trop. Je vais changer tout ça de ce pas !
    A+
    Violaine

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