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Les 10 points essentiels à négocier avec votre banque pour l’achat d’un immeuble de rapport

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Les 10 points essentiels à négocier avec votre banque pour l’achat d’un immeuble de rapport
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Le taux d’intérêt n’est pas du tout le premier élément à négocier lors ce que vous empruntez pour de l’investissement locatif.

C’est un élément que vous pourrez toujours renégocier ultérieurement en faisant racheter le crédit. Voilà selon moi les 10 éléments à négocier avec votre banque classés par ordre d’importance :

1. La durée :

Si vous faites votre investissement dans un but de rentabilité locative, il faut essayer d’emprunter sur la plus longue durée possible idéalement sur 25 ans.

Si vous trouvez une banque qui ne dépasse pas les 20 – 22 ans, ne fermez pas la porte. Nous verrons plus bas qu’il est possible de jouer sur la modulation du crédit pour rallonger la durée du prêt.

Mais si vous le pouvez, privilégiez le 25 ans, cela vous assure les plus petites mensualités de remboursement à la banque, et donc un meilleur cash flow.

2. Le montant emprunté :

La règle d’or selon moi est : mettez le moins possible de votre poche. Le plus faible est votre apport, plus il vous reste pour faire de nouveaux investissements ou tout simplement pour faire face à d’éventuels coups durs sur vos biens.

Bien sûr, diminuer l’apport initial signifie augmenter l’emprunt et donc les mensualités, mais l’impact n’est pas si important.

Par exemple, si vous mettez 10K€ de votre poche, vous ne diminuez vos mensualités d’emprunt que de 45€ (en avril 2018, sur 25 ans) : http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-des-mensualites.html

Demandez donc à votre banque de vous prêter l’intégralité du montant de l’opération d’investissement : le bien immobilier (FAI bien sur) , les frais de notaire et les travaux. Vous entendrez souvent parler de financement à 110%.

D’une manière générale, l’immobilier étant le secteur dans lequel on peut bénéficier d’un effet de levier maximal, on cherchera à emprunter dès que possible.

Exemple : vous hésitez à faire des travaux, regardez quelle est la rentabilité de ces travaux :

– changer une cuisine vous coute 2500€ ? Si vous pensez que cela va vous permettre d’augmenter votre loyer de 21€/mois; vous venez de faire un investissement à 10% !

– mais si vous empruntez ces 2500€ (dans votre emprunt immobilier sur 25 ans, aux taux de mars 2018), vous n’aurez à rembourser que 12€/mois ! Il n’y a pas à hésiter.

3. La garantie

Afin de se couvrir contre un éventuel problème de solvabilité, la banque va vous demander de pouvoir récupérer votre bien immobilier. Pour inscrire cette garantie, 2 options sont possibles :

– l’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) mise en place par le notaire

– la caution bancaire via un organisme (souvent Caution Crédit Logement)

Je conseille de privilégier l’IPPD car cela permet de cloisonner chacun de vos investissements. En effet, la Caution Crédit Logement est commune à l’ensemble des banques et sont capables de recouper les crédits que vous faites au sein d’établissements bancaires différents. Cela peut vous limiter au bout de quelques investissements.

4. Le report pour travaux :

C’est un élément assez méconnu mais qui permet de vite amasser un matelas de sécurité sur son compte en banque. Il faut pour cela prévoir des travaux dans votre montage bancaire. Même si votre immeuble vous parait nickel, vous pouvez toujours prétexter la réfection de la façade, la révision de la toiture, la mise au propre des communs.

Vous pouvez ainsi demander à votre banquier de reporter le début de votre prêt de plusieurs mois :

– soit via une franchise totale : c’est à dire que vous ne payez rien pendant la période

– soit via une franchise partielle : c’est à dire que vous ne payez que les intérêts d’emprunt sur la période

Il n’est pas compliqué d’obtenir 6 à 12 voire 24 mois de franchise. Certaines banques acceptent même que le délai se prolonge aussi longtemps que le montant dédié aux travaux dans le prêt n’est pas complètement débloqué. Ainsi, j’ai fait l’acquisition en janvier dernier d’un bien pour lequel la franchise court toujours, je suis au bout de 7 mois à quasiment 25 k€ sur le compte de la SCI. Cela peut être un puissant moyen pour mettre de côté et faire face aux futurs imprévus !!

Le revers de la médaille est bien évidement que la durée de crédit est rallongée et que le crédit vous coûte un peu plus cher.

5. Le taux :

Comme vous le voyez le taux n’arrive qu’en 5ème position, il est selon moi moins important que les points précédents. Compte tenu des taux actuels, la variation de quelques dixièmes de points ne mettra pas en péril votre opération.

6. Les Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) :

On ne sait pas de quoi demain sera fait. Vous pouvez avoir envie un jour de rembourser une partie ou la totalité de votre crédit (souhait de placer de l’argent sur un placement très rentable ;), volonté d’augmenter votre cash-flow, montrer à votre banque votre solvabilité ). Il est donc préférable de négocier des IRA sans frais.

Si c’est compliqué, il faut essayer de viser les conditions des particuliers (si vous empruntez via une société) à savoir le plus petit montant entre la somme des 6 derniers mois d’intérêts au moment du remboursement et 3% du capital restant dû. En effet les conditions envers les sociétés sont souvent bien plus dures.

8. La modularité :

Comme précisé plus haut, la modularité peut être un moyen d’améliorer votre cash flow si vous n’avez pas réussi à emprunter sur 25 ans. Les modalités d’application sont généralement précisées au niveau des Conditions Générales de votre prêt. Elles sont souvent applicables 1 an après le versement de la première mensualité et permettent de moduler à la hausse ou à la baisse vos mensualités, ce dans une limite de durée et de montant.

9 L’assurance :

Nous arrivons sur les leviers de négociations les moins importants. Si vous avez réussi à négocier de bonnes conditions sur les points précédents, je recommande de partir sur l’assurance de la banque ce qui 1- va faire gagner de l’argent à votre banquier 2- va faciliter l’obtention du prêt.

Rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence (les lois Hamon et Sapin 2 ont grandement facilité le changement d’assurance) après le déblocage des fonds. La plupart du temps, le banquier n’est même pas au courant du changement que vous avez demandé ce qui permet de ne pas ternir votre relation.

10. Les frais de dossier

Sur ce point aussi, essayez de négocier pour la forme mais ne pas s’arc-bouter sur le sujet compte tenu des montants négociés plus hauts.

N’hésitez pas me dire ce que vous en pensez !

Cyril

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