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La rentabilité ça ne sert à rien ! Cherchez le cash-flow

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Vous envisagez un investissement dans l’immobilier locatif ? Vous avez déjà calculé tous les ratio de rentabilité listés ? Attention : si les ratios de rentabilité sont importants, le cash-flow l’est plus encore.

Cash-flow

Le cash-flow (ou flux de trésorerie) est la différence entre les entrées et les sorties d’argent. Pour les entrées c’est en général assez simple, il s’agit des loyers que vous percevez. En ce qui concerne les sorties, elles sont de différents types, notamment : mensualités d’emprunt,travaux, assurance, taxes et impôts.

Evidemment si vous souhaitez vivre de l’immobilier locatif, le cash-flow de chacune de vos opérations doit être positif. C’est le seul moyen d’assurer l’autofinancement de votre investissement mais aussi de dégager des revenus. C’est également indispensable pour rassurer votre banquier.

La rentabilité c’est bien, le cash-flow c’est mieux

La rentabilité comme seul indicateur ne garantit pas que vous allez gagner de l’argent. Cela dépend en effet de plusieurs facteurs liés au montage et au financement de votre projet (montant de votre apport en particulier).

La rentabilité vous permet en revanche de comparer efficacement plusieurs biens avec des scénarios d’investissement identiques.

Avec les taux d’emprunt pratiqués actuellement (en 2018), pour un achat effectué intégralement à l’aide d’un financement (qu’on appelle “financé à 110%”), vous devez avoir une rentabilité nette de taxe foncière autour de 10 % ou plus pour générer un cash-flow intéressant.

Illustration par un cas concret

Vous achetez un bien qui coute 100 000 € qui vous rapporte 10 000 € par an (c’est-à-dire 833 € par mois), taxe foncière déduite.
=> vous avez une rentabilité nette de taxe foncière de 10 % (plus de détail sur le calcul de la rentabilité ici)

Avec les frais de notaire, cela signifie que vous avez besoin d’environ 108 000 € pour acheter ce bien. Vous décidez d’utiliser un financement à 110%, c’est-à-dire que vous empruntez la totalité de la somme nécessaire pour couvrir le bien et les frais de notaire, soit 108 000 €.

Au taux actuel, en mars 2018, il faut compter des mensualités d’environ 483 € pour rembourser votre emprunt à la banque sur 25 ans. (calcul réalisé sur www.meilleurtaux.com)

Combien vous reste-il à la fin du mois ? Si je retranche aux loyers versés la taxe foncière, et le remboursement de l’emprunt, alors il vous reste 350 € (833-483) par mois.
C’est à dire un peu plus de 40 % de votre loyer.

C’est ce chiffre qui est le plus important. Vous devez vous assurer que vos loyers moins votre taxe foncière moins le remboursement de votre emprunt bancaire vous laisse environ 40% de cash-flow.

Avec les taux d’emprunt de mars 2018, vous obtenez ce ratio grâce a une rentabilité nette de taxe foncière d’environ 10 % (dans les conditions de notre exemple ci-dessus).

Mon conseil

Commencez par effectuer une analyse détaillée de la rentabilité de différents scénarios (LMNP, SCI, Courte Durée, avec ou sans travaux…etc). Pour cela, vous pouvez construire votre propre outil à l’aide d’Excel ou d’outils géniaux comme Rendement Locatif.

Puis, une fois que vous avez choisi votre stratégie, utilisez un tableau simplifié pour vos analyses au quotidien. Il vous permettra de comparer simplement et rapidement des scénarios de même type entre eux.

Attention : si vous jonglez entre différentes stratégies, il sera très difficile de pouvoir vous positionner en 24h sur une bonne affaire quand elle se présente.

Vous pouvez utiliser mon tableau d’analyse de rentabilité accessible à cette adresse : Tableau de rentabilité

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