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La checklist des 12 points à aborder avec un agent au téléphone

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Quand vous appelez un agent ou un propriétaire, les premiers échanges que vous allez avoir avec lui sont clés.

Montrer immédiatement qu’on est connaisseur et qu’on ne va pas faire perdre du temps à l’agent ou au particulier

Dès les premiers échanges que ce soit avec un agent ou un particulier, il est important de démontrer rapidement votre crédibilité.

Mettez  en avant de votre “track record” ou de votre démarche si vous n’avez pas encore de biens. Vos premières questions vont tout de suite définir votre “niveau”. Il est souvent pertinent de s’introduire et de rapidement présenter votre approche. “Je suis à la recherche d’immeubles avec des loyers dépassant les 2000 € hors charge / mois. J’ai un dossier solide avec des partenaires bancaires déjà prévenus de ma démarche.”

Les agents vous le diront, ils reçoivent une grand quantité d’appels de personnes peu fiables, inspirant peu de confiance.

Les questions à poser selon moi

– Le bien vient-il d’être mis en vente ?
–> Objectif : savoir si le bien est en vente depuis longtemps, est-ce que des baisses de prix ont déjà été consenties ?

– Quel est le montant global des loyers hors charge ?
–> Objectif : tout de suite savoir si le bien peut être intéressant. Si loyer mensuel * 100 à max 20% au dessus du prix de vente FAI, cela vaut le coup de regarder. Assurez-vous qu’on parle bien de loyer hors charges ; les charges n’ont aucun intérêt à ce stade puisque c’est de l’argent qui rentre d’un côté et ressort de l’autre. Ces questions peuvent paraître une perte de temps mais vous serez surpris de voir le nombre de fois où la simple analyse du prix de vente, du rapport locatif actuel et du potentiel locatifs montre qu’il y a une inadéquation entre ce que vous avez lu sur l’annonce et la réalité. Les gens postent régulièrement de nombreuses annonces et il arrive que le descriptif manque de précision.

– Le bien est-il totalement loué ?
–> Objectif : pour un premier investissement, il est préférable de privilégier un immeuble à au moins 70% loué afin d’avoir des arguments à faire valoir auprès de la banque. Il sera plus simple d’aller chercher du financement si vous dites à votre banquier que les loyers existants couvrent ou dépassent la mensualité.

– Quel est l’état de la toiture ? de la façade ? des parties communes ? Les compteurs sont-ils individuels ? Double vitrage au niveau des menuiseries ? Le chauffage est-il individuel ? Gaz ou électrique ?
–> Objectif : ce sont des coûts importants de plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’euros qu’il est important d’anticiper

– Quel est l’état global des appartements (sol, mur ? Quel niveau de finition au niveau des cuisines et salles de bains ?
–> Objectif : identifier tout de suite le montant des travaux. Remise au propre (sol peinture) d’un T2 : 5-10 k€, création d’un T2 de A à Z : 20 k€.

– Quel est le montant de la taxe foncière ?

Avec ces éléments, vous êtes capable de mesurer l’intérêt du bien

Les questions secondaires si l’agent / le particulier a le temps

– Quelle est la raison de la vente ?
Objectif : essayer de voir depuis quand le vendeur a le bien afin de savoir s’il a terminé de rembourser son crédit. Si c’est le cas, les possibilités de négociations seront plus importantes. Plus compliqué s’il s’agit d’une indivision car plusieurs personnes doivent être d’accord entre elles sur le prix de vente.

– Quel est le type de locataires ?
Objectif : identifier les locataires à la CAF, jeune actif, retraités, familles… Un étudiant par exemple va par définition plus changer d’appartement et vous demandera plus de travail qu’un retraité.

– Est-ce que le bien est en gestion ?
Objectif : savoir si le bien était géré de manière professionnelle. Cela vous permettra d’obtenir des états locatifs sur plusieurs années afin de voir l’évolution du CA dans le temps (mesure de la vacance locative)

– Quelle est la durée moyenne de présence des locataires ? Quand est sorti le dernier locataire ? Combien de temps pour relouer ?
Objectif : avoir une première idée du taux de vacances

– Y a-t-il des moyens d’optimiser l’immeuble :
Objectif : combles à aménager, appartements à créer, loyers sous évalués ?

– Quelles sont les charges de l’immeuble ?

Les éléments à demander avant de raccrocher

– Récupérer l’état locatif de l’immeuble avec date d’entrée des locataires, date de début de bail, date de ré-évaluation du loyer, loyer hors charge, charges
– Récupérer d’autres photos du bien
– Bien préciser qu’on tiendra l’agent / le particulier au courant peu importe si vous décidez d’avancer ou non. On ne sait pas de quoi demain sera fait et mieux vaut laisser un souvenir positif.

Et vous, avez-vous d’autre questions types posées systématiquement ?

Cyril

 

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