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La checklist des 12 points à aborder avec un agent au téléphone

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Quand vous appelez un agent ou un propriétaire, les premiers échanges sont clés.

 

Montrez immédiatement que vous êtes connaisseur et que vous n’allez pas faire perdre de temps à l’agent ou au particulier

 

Dès les premiers échanges que ce soit avec un agent ou un particulier, il est important de démontrer rapidement votre crédibilité.

Mettez  en avant votre historique (ou votre démarche si vous n’avez pas encore de biens).
Vos premières questions vont tout de suite définir votre “niveau”.
Vous pouvez rapidement présenter votre approche.

Exemple : “Je suis à la recherche d’immeubles avec des loyers dépassant les 2000 € hors charge / mois. J’ai un dossier solide avec des partenaires bancaires déjà prévenus de ma démarche.”

Les agents vous le diront : ils reçoivent une grand quantité d’appels de personnes peu fiables, inspirant peu confiance.
En faisant la différence, vous maximisez vos chances qu’ils pensent à vous la prochaine fois qu’ils ont une opportunité en portefeuille.

 

Les premières questions à poser

 

  1. Quel est le montant global des loyers hors charge ?
    Objectif : tout de suite savoir si le bien peut être intéressant. Si loyer mensuel * 100 =  prix de vente FAI (à plus ou moins 10%), cela vaut le coup de regarder.
    Assurez-vous qu’on parle bien de loyer hors charges ; les charges n’ont aucun intérêt à ce stade puisque c’est de l’argent qui rentre d’un côté et ressort de l’autre. Ces questions peuvent paraître une perte de temps mais vous serez surpris de voir le nombre de fois où la simple analyse du prix de vente, du rapport locatif actuel et du potentiel locatif montre qu’il y a un gros écart entre ce que vous avez lu sur l’annonce et la réalité. Les gens postent régulièrement de nombreuses annonces et il arrive que le descriptif manque de précision.

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  2. Quel est le montant de la taxe foncière ?
    ⇒ A déduire toute de suite des loyers (un bien en apparence rentable peut être plombé par une Taxe Foncière trop élevée)
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  3. Le bien vient-il d’être mis en vente ?
    ⇒ Objectif
    : savoir si le bien est en vente depuis longtemps, est-ce que des baisses de prix ont déjà été consenties ?
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  4. Le bien est-il totalement loué ?
    Objectif : pour un premier investissement, je recommande de privilégier un immeuble loué à au moins 70% afin d’avoir des arguments à faire valoir auprès de la banque. Il sera plus simple d’aller obtenir un financement si vous dites à votre banquier que les loyers existants couvrent ou dépassent la mensualité. Cela maximise également vos chances d’enchainer rapidement avec un deuxième bien. Faire des travaux permet souvent d’aller chercher de meilleure rentabilité mais ralentit considérablement votre capacité de ré-investissement, surtout en début de parcours.
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  5. Quel est l’état global des appartements (sol, mur) ? Puis, le niveau de finition au niveau des cuisines et salles de bains ?
    ⇒ Objectif : identifier tout de suite le montant des travaux éventuels.
    Pour info : Remise au propre (sol peinture + un peu de home-staging) d’un T2 : 5-10 k€; Création d’un T2 de A à Z : 20-35 k€.
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  6. Les questions sur l’état global de l’immeuble :
    Quel est l’état de la toiture ? Quand a-t-elle été changée (40 – 50 ans de durée de vie) ? de la façade (25-30 ans de durée de vis)  ? des parties communes ? Les compteurs sont-ils individuels ? Double vitrage dans les appartements ? Le chauffage est-il individuel ? Gaz ou électrique ?
    ⇒ Objectif : ce sont des coûts importants de plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’euros qu’il faut anticiper.

 

Avec ces éléments, vous êtes capable de mesurer l’intérêt du bien et décider de continuer ou non la conversation.

 

Les questions secondaires si vous avez validé l’intérêt du bien

  1. Quelle est la raison de la vente ?
    ⇒ Objectif : essayer de voir depuis quand le vendeur est propriétaire afin de savoir s’il a terminé de rembourser son crédit. Si c’est le cas, les possibilités de négociations seront plus importantes. Plus compliqué s’il s’agit d’une indivision car plusieurs personnes doivent être d’accord entre elles sur le prix de vente.
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  2. Quel est le type de locataires ?
    ⇒ Objectif : identifier les locataires à la CAF, jeune actif, retraités, familles… Un étudiant par exemple risque de rester moins longtemps et vous demandera plus de travail qu’un retraité. C’est aussi le bon moment de vous projeter afin de savoir qui peut devenir votre “référent immeuble”. J’en parle aussi dans cet article dédié aux avantages à acheter en immeuble de rapport.
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  3. Est-ce que le bien est en gestion (chez une agence immobilière) ?
    ⇒ Objectif : savoir si le bien était géré de manière professionnelle. Cela vous permettra d’obtenir des états locatifs sur plusieurs années afin de voir l’évolution du CA dans le temps (mesure de la vacance locative)
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  4. Quelle est la durée moyenne de présence des locataires ? Quand est sorti le dernier locataire ? Combien de temps pour relouer ?
    ⇒ Objectif : avoir une première idée du taux de vacance locative
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  5. Y a-t-il des moyens d’optimiser l’immeuble ?
    ⇒ Objectif : comprendre s’il existe des combles à aménager, appartements à créer, loyers sous évalués.
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  6. Quelles sont les charges de l’immeuble ?
    ⇒ Objectif : s’assurer que tout est bien re-facturé régulièrement aux locataires. Certains propriétaires incluent des charges dans le loyer de base afin de gonfler le loyer en apparence.

Les éléments à demander avant de raccrocher

– Récupérer l’état locatif de l’immeuble avec date d’entrée des locataires, date de début de bail, date de ré-évaluation du loyer, loyer hors charge, charges.
– Récupérer d’autres photos du bien

 

Et vous, quelles questions posez vous lors de votre premier appel ? Es-ce que vous approfondissez plus avec l’agent ou vous préférez vous déplacer pour vous faire une idée sur place ?

 

Bonnes recherches !

Cyril

 

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