Lorsqu’on est en phase de chasse pour investir dans l’immobilier, peu importe de parler de rentabilité brute, rentabilité nette …etc
Ces informations servent à comparer différentes options. Nous avons vu dans un précédent article que le cash-flow est une notion beaucoup plus intéressante pour mesurer ce qu’on gagne. Mais je précisais à la fin de cet article qu’il reste encore des taxes à payer, ainsi que des travaux à provisionner.

Ce qui importe c’est de savoir combien d’argent il vous reste au final dans la poche.

Pour mes prévisions financières, j’utilise un ratio très simple qui me permet de savoir en quelques secondes ce qu’il me restera dans la poche avec un investissement immobilier : il faut prendre le loyer divisé par cinq.

Attention ! : ce ratio fonctionne uniquement si on investit, comme je le fais pour chacun de mes immeubles, en SCI à l’IS, avec une rentabilité nette de taxe foncière à 10% minimum, emprunté sur 25 ans.
C’est le schéma que nous recommandons à toute personne qui cherche à acheter un immeuble de rapport.

Les données ci-dessous sont des arrondis mais permettent une approche dans les grandes masses.
Sur la base du schéma ci-dessus :

• pour un loyer de 1000€,
• après avoir payé la Taxe Foncière et la banque, il vous reste environs 40% du loyer (400€).
• vous devez ensuite payer l’ensemble des charges (PNO, CRL, Entretien…etc) et il vous restera environ 25% du loyer (250€)

Nous recommandons ensuite de conserver un tiers du montant restant pour toutes les réparations à venir sur vos appartements. (Bien sur, il faut adapter ce montant selon l’état de vos appartements et le taux de rotation de vos locataires mais c’est un ratio qui fonctionne la plupart du temps)
Je ne comptabilise pas cette économie de précaution dans la suite de mes calculs pour simplifier et car ce n’est pas un aspect fiscal mais un aspect de gestion.

• Vous pouvez ensuite sortir l’argent de la SCI pour en faire un revenu.
  • Vous pouvez le sortir en frais et ne payer ainsi aucune taxe, mais il faut rester dans une mesure raisonnable. (pour plus de précisions, télécharger le guide de la SCI à l’IS, rédigé par Paul Abbé et validé par un Comptable)

• • Vous pouvez le sortir en dividendes. 2 possibilité pour la taxation :
    – Vous bénéficiez de la Flat Tax mise en en place début 2018 de 30% ( 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux)
    – Vous payez vos cotisations sociales de 17,2% sur la totalité et votre IR sur la somme versée moins un abattement de 40%,  axé à 17,2%

Pour simplifier pour nos calculs suivants, je vais prendre l’option 2 pour comparer avec un salaire brut de 2000 €
=> 250€ – 17,2% : il vous restera 207 €  (avant IR)

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En conclusion : Dans le schéma précisé en début d’article (dans l’encadré “attention”) :
– pour 1000€ de loyer,
– vous touchez 207€ après avoir payé toutes les charges et la CSG (et avant IR).

Il vous reste donc en moyenne un cinquième (soit 20 %) de votre loyer
(rappel : calcul arrondi et valable si vous investissez à 10% de rentabilité net de taxe foncière, financé intégralement, sur 25ans)
=>Si votre bien vaut 100K€ et rapporte 10K€ net de TF, il vous reste environs 2K/an (avant IR)

Alors combien de biens immobiliers devez-vous acheter pour en vivre ?

Avec les ratios ci-dessus, si vous souhaitez vivre avec 2000 € brut par mois (soit 24K€/an), il faut investir  1,2 M€ (12 × ‪100 000 €)

Ce montant peut faire peur mais rappelez vous que l’investissement immobilier est un travail de fond. Ne soyez pas découragés par le montant final à atteindre.
Allez y étape par étape, en gardant en tête qu’une fois l’objectif atteint, votre revenu est assuré pour la vie ! Le travail que vous réalisez aujourd’hui vous rapportera jusqu’à la fin de votre vie => sur 50 ans, un loyer à 500€ vous rapportera 300 000 €

PS : Pour finir, n’oubliez pas que dans le même temps, le loyer vous permet de devenir petit à petit propriétaire du bien que vous avez acheté grâce a un emprunt bancaire : Sur votre immeuble à 100K€ acheté grâce à un emprunt sur 25 ans, chaque année vous vous enrichissez 1/25e de 100 K€. C’est-à-dire 4 K€ (avant impôts)
(ici encore, le calcul est approximatif car il ne tient pas compte du caractère amortissable du prêt, mais cela donne une idée qui vous permet de comparer rapidement plusieurs options)