Choisir sa ville de recherche d’un immeuble
On entend souvent comme conseil de ne pas se limiter à un lieu géographique et de chercher de manière très large de bonnes opportunités.
Selon mon expérience, il est beaucoup plus pertinent de cibler un lieu qui répond à vos critères. Vous devez définir quelles risques vous êtes prêts à prendre : ville, type de quartier, évolution de la population, évolution de l’économie de la ville, et d’autres paramètres démographiques que le chômage ou les catégories de population (actif / retraités / étudiants) etc.
Tous ces paramètres vont vous permettre de définir un niveau de risque et niveau de rentabilité cible. Ce niveau de risque va également dépendre de votre situation personnelle : vous êtes débutant et n’avez pas d’apport, ou bien vous avez déjà investi dans quelques biens et êtes prêt à prendre plus de risques, ou encore vous disposez d’un gros apport et êtes prêt à jouer et à prendre plus de risques.
Une fois votre zone de recherche ciblée, vous êtes en mesure de concentrer vos recherches et de développer une vraie expertise : connaissance des quartiers, connaissance des acteurs : agent immobilier, banque, investisseurs.
Cette expertise vous permettra d’être plus efficace dans vos recherches par téléphone et par e-mail et d’éviter de vous déplacer trop souvent pour des biens qui ne correspondent pas à vos critères mais de ne vous rendre compte de ce point que une fois sur place. Pour moi, il faut éviter absolument de se déplacer pour rien et il est vraiment clé de bien qualifier le bien avant de prendre sa voiture. N’hésitez pas à lire mon article sur les questions à poser au téléphone.
Si comme moi vous êtes en poste, l’idée est de ne pas griller des cartouches pour aller voir des immeubles sans intérêt. Pour vos biens, je recommande de rester dans un périmètre situé à maximum 2h autour de chez vous. En effet, avant de trouver un bien de qualité, vous allez de voir effectuer de nombreuses visites. Et même lorsque votre offre sera acceptée, vous serez certainement obligé d’y retourner plusieurs fois : visite, contre visite pour voir l’ensemble des appartements, visite de chiffrage des travaux…
Il est aussi plus confortable de pouvoir se déplacer sur le bien rapidement en cours de vie de l’immeuble même si celui ci est en gestion.
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Les outils de recherche
Là je ne vais pas être original, j’utilise encore Leboncoin ou Seloger (je ferai un article sur comment utiliser les outils de web de recherche) mais mon objectif est plutôt de travailler ma relation avec les agents immobiliers afin que ceux-ci pensent spontanément à moi lorsqu’ils rentrent un bien.
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Comment être connu ? Créer un dossier pour les agents immobiliers
| Les agents sont les éléments clés de vos recherches | Il faut savoir qu’un agent a plusieurs mandats en portefeuille à un moment donné et un nombre important d’interlocuteurs. Pour un bien intéressant, il peut recevoir plusieurs dizaines d’appels d’acquéreurs potentiels. Plutôt que d’être en concurrent avec un grand nombre de personnes, pourquoi ne pas essayer d’être le premier sur le bien intéressant ? |
| Transformez les agents en chasseur pour vous | Il est important d’être proactif et de se vendre auprès des agents. Ce sont eux qui ont accès aux immeubles en amont et ce sont eux qui peuvent vous mettre sur un bien avant tout le monde. |
| Comment animer des agents ? | Pour être le plus efficace et le plus organisé, je recommande d’utiliser un CRM qui vous permettra de trier vos agents par ville, par type de bien. Cela vous permettra de cadencer vos relances et de noter les différents échanges. |
| Quelles sont les informations à faire valoir ? | Montrer que vous êtes quelqu’un de sérieux. Les agents doivent vite voir que vous n’allez pas leur faire perdre leur temps. Expliquez leur votre démarche rapidement au téléphone et proposez leur si vous sentez qu’ils sont sensibles à la démarche de leur envoyer un document récapitulant ce que vous recherchez. Ce document doit reprendre : – qui vous êtes et ce que vous recherchez. Ex : Basé sur Rennes, je suis à la recherche d’immeubles de rapport. Je prévois d’acquérir 2 immeubles dans l’année – rassurez le sur le fait que des établissements bancaires vous suivent. Ex : je suis suivi par 2 partenaires bancaires – si vous avez déjà réalisés des investissements, précisez la rentabilité brute de taxe foncière que vous avez ainsi que pour chaque bien : le type, les m2, le loyer HC, le coût d’achat hors frais de notaire – et enfin préciser le type de bien que vous recherchez : –> Immeuble générant un loyer minimum de 2000 € –> Rentabilité brute de TF minimum de 10% –> Partiellement ou totalement loués –> Investissement jusqu’à tel montant –> Localité : ville de plus de 10000 habitantsA l’aide du CRM, relancez les agents que vous jugez les plus pertinents. Ils doivent régulièrement entendre parler de vous afin de bien penser à vous si un bien intéressant entre. |
Mise en place d’un CRM
Plusieurs outils peuvent être envisageables :
– un simple document Excel ou un Google Doc vous permettant de lister l’ensemble des interlocuteurs avec lesquels vous échangez
– utiliser un CRM du marché dans sa version gratuite qui vous suffira amplement dans une premier temps. J’utilise pour ma part Zoho CRM qui répond largement au besoin dans sa version gratuite. Une app est aussi disponible.
Cyril
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