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2018 : l’année creuse : après 6 mois de recherches, aucun immeuble de rapport

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Bonjour à tous,
J’ai très peu écrit dernièrement car l’activité a été faible sur les acquisitions, principalement à cause de la gestion de mes 2 immeubles de rapports achetés en 2017 et des visites (3 ou 4 par mois, parfois plus).
J’ai appris à être moins gourmand : un immeuble m’est passé sous le nez après avoir fait une offre 10% en dessous du prix alors que le bien était excellent et rentable. Je me suis dit que je ne referai pas cette erreur. Mon but est d’acheter rapidement et d’arbitrer dans quelques années les biens les moins rentables. Je pense qu’il vaut mieux avoir un bien un peu moins rentable que pas de bien du tout.
Le gain potentiel est tellement faible (quelques dizaines d’euros supplémentaires par mois) alors que la perte d’une belle opportunité fait rater plusieurs milliers d’euros de loyers par mois à vie.
J’ai passé beaucoup de temps à optimiser les 2 premiers immeubles de rapport (une bonne partie des appartements refaits lors des départs de locataires) et j’ai pas mal progressé sur la gestion :
  • je loue désormais mes appartements 20 à 35% au dessus des prix du marché, dans des villes où la demande est pourtant faible. En faisant du qualitatif (cuisine et salle de bain refaites à neuf), en optimisant les annonces et en assurant une bonne réactivité lors des échanges, j’ai toujours trouvé un locataire. De plus, ce type d’approche attire de bons profils.
  • j’ai pu affiner mes prévisions en terme de taux de rotation locative moyen. Avec un appartement sur 2,5 qui a changé de locataire en 12 mois, je peux faire mes prévisions d’entrées sorties : un locataire reste en moyenne 30 mois (2 ans et demi)

 

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